양도 소득세 유예하는 1031 Exchange
부동산을 팔 때 가장 신경이 많이 쓰는 것이 세금이다. 특히 부동산을 매입한 후 가격이 많이 오르면 양도 소득세를 많이 내야 한다.
주거용 부동산인 경우, 주택 매각 시점에 셀러가 그 집에 살고 있으며, 지난 5년중 2년간 이 집에 거주했으면 최고 50만 달러까지 공제혜택을 받는다.
투자용 부동산을 팔면 일반적으로 35퍼센트 이상의 양도 소득세를 내야 한다. 이런 경우 어떻게 하면 세금을 줄일 수 있을까? 투자용 부동산을 팔고 비슷한 종류의 다른 투자용 부동산을 사면서 세금을 유예시키고, 양도소득세 만큼 높은 가격의 부동산을 사서 자산을 늘려가는 방법이다. 이를 ‘1031 Like Kind Exchange’ (동종 자산 교환) 또는 Tax Deferred Exchange (세금 유예 교환)이라고 한다. 이는 세금을 미루는 것이지 세금을 공제 받는 것은 아니다.
예를 들면
투자용 부동산을 매각하고 1031 Exchange 를 이용해 다른 투자용 부동산을 매입하려 할 때 IRS 에서 요구하는 규정은 다음과 같다.
- 팔려는 부동산을 1031 Exchange 를 이용해 다른 투자용 부동산을 사려면 에스크로가 종료되기 전에 부동산 교환회사인 (QI: Qualified Intermediary)를 지정해 에스크로에 알린다.
- Like-Kind: 매각한 부동산과 매입하려는 부동산의 종류가 비슷해야 한다.
- 부동산을 매각한 셀러와 사려는 부동산의 바이어가 동일인이어야 한다.
- 부동산 판매 및 매입 대금은 부동산 교환회사 (QI)가 관리하고 지불한다.
- 45 day identification Period:
- Three Property Rule: 부동산을 매각한 후 45일이내 새로 구입하고자 하는 리스트를 총 3개 까지 제출한다.
- 200% Rule : 매입금액은 매각 금액의 200%까지만 허용
- 180 Day Exchange Timeline:부동산 매각후 180일내 다른 부동산을 매입해야 한다.
- 판매한 부동산 보다 매입 예정인 부동산 가격이 같거나 높아야 한다.