투자용 부동산

은퇴 후 고정 수입을 위해  듀플렉스, 트라이 플렉스, 포 플렉스를 사는 경우가 많다. 유닛이 많으면 매입 자금도 많아야 하고, 프로퍼티 매니저도 있어야 한다.

1. 다세대 주택(Multiplex)은 일반 주거용으로 분류되는 4 유닛 이하와 아파트 개념의 5 유닛 이상으로 나뉘어 진다. .
• 4유닛 이하: (Duplex, Triplex, Fourplex)

    – 유닛 수가 작아 개인이 직접 관리할 수 있다.
    – 한 유닛에 거주하며 나머지 유닛을 렌트 줄 경우, 적은 다운페이먼트로 구입이 가능하다.  이런 경우 다른 유닛의 렌탈
      인컴을  본인 인컴으로 계산해 융자를 쉽게 받을 수 있다.
    – 주거용으로 분리돼 다운페이먼트를 적게 해도 융자를 쉽게 받을 수 있다.

• 5 유닛 이상:  상업용 부동산으로 분류돼 30-35%의 다운페이먼트를 요구한다.  

 

2. 4 Plex 보다는 3 Plex: 아래 위층으로 된 4 Plex는 윗층에서 물이 새면 아래층까지 새기 때문에  단층으로 된 3  Plex 관리가 더 용이하다. 그리고 단층으로 돼 있어 ‘집’같은 분위기이다.
3. 괜찮은 동네엔 매물 별로 없다. : 도심지에서 가까운 동네에선 다세대 주택 매물을 찾기가 쉽지 않고 비싸거나 오래된 건물이 많다ㅏ.  
4. 처음으로 투자용 부동산을 사서 렌트를 줄 경우, 듀플렉스부터 시작해 본다
5. 단독 주택 렌트 보다 테넌트 교체율이 높다.
6. 프로퍼티 매니저를 고용하지 않는다면 직접 렌트 관리를 할 수 있는 능력이 돼야 한다. 렌트 광고, 테넌트 스크리닝, 렌트비 수거, 수리, 테넌트 퇴거 처리(Eviction) 등을 할 수 있어야 한다.

다세대 주택 매입 방법

1. 위치: 좋은 학군, 회사, 샤핑센터, 트랜짓 센터 등에 가까운 동네에 위치한 매물을 찾는다. 좋지 않은 동네는 부동산 가격도 오르지 않고, 렌트도 올라가지 않는다.
2. 인스펙션: 즉시 렌트를 줄 수 있는 컨디션의 매물인가 확인한다. 프로페셔널 빌딩 인스펙터를 고용해 공동 사용하는 유틸리티 및 시스템을 점검 한다.
3. Official Book / 세금 보고서 확인:  Rental Rate, 인컴, 경비,  Net Income 등을 확인한다.
4. Vacancy Rate 확인: 테넌트들이 얼마나 자주 바뀌는지 확인한다. 
5. Gross Operating Income: 실제 렌탈 인컴에서  Vacancy 를 뺀 숫자이다.
6. Building Expense 를 확인한다.  재산세, 보험, 광고, 수리, 매니지먼트 비용, 프로페셔널 서비스 비용(법률 자문 및 회계), 모기지 이자
7. Net Operating Income (NOI): Cash Flow 라고도 한다. Operating Income 에서 제반비용을 제외한 숫자이다.
8. 주변  매물들의 Cap Rate 과 비교해 본다.
9. 다세대 주택 클로징에 익숙한 에스크로 선택: 렌트와 시큐리티 디파짓 처리를 잘 해 줄수 있는 에스크로를 선택한다.

시애틀 한인 부동산 에이전트 – 김현숙