외국인으로서 미국내 집을 사는 목적은 주거 목적과 투자 목적 2가지로 구분 된다. 그리고 매입하는 방법은 현찰로 매입하는 방법, 미국에서 융자를 받아 집을 사는 방법, 한국내 부동산을 담보로 미국내 한국계 은행에서 융자를 받는 방법 등이 있다.
-
현찰 매입( Cash):
- 신용조회: 한국내 크레딧 카드 회사, 백화점 카드, 주유소 카드 등에 신용조회
- 재직증명: 재직 증명서, 사업자 등록 사본
- 외국인 바이어에 대한 예치금 요구: 1년치 모기지 페이먼트, 재산세, 주택 보험료, 관리비 등을 은행 계좌에 예치해야 한다.
- 송금:
- 미국내 집을 살 경우:
- 사고자 하는 동네를 잘 아는 전문 에이전트를 선택한다.
- 모기지 융자를 받을 경우 해당 은행에서 융자 사전 승인서( Pre –approval letter)를 받아둔다.
- 오퍼를 넣는다.
- 홈 인스펙션을 해서 하자 수리 요청을 한다.
- 주택 감정을 받는다. (융자 은행이 주선)
- 매입할 주택 매매 계약서 사본, 구입할 주택 감정서, 은행 융자 승인서를 해당 한국 은행에 보내면 한국서 송금을 받을 수 있다.
- 클로징 싸인
- 주거 목적 취득 후 : 부동산 취득 후 3개월내 해외 부동산 취득 보고를 해야 하고, 매 2년마다 보유 사실 보고해야 하고, 처분 후 3개월 이내 보고 해야 한다.
- 한국에 있는 부모가 미국에 거주하는 자녀에게 부동산 취득을 위한 자금을 송금하면 증여세 부과: 돈을 보낸 사람과 받는 사람의 명의가 다르면 한국서 증여세 과세
전액 현찰로 집을 사겠다고 하면 셀러들이 가장 좋아하는 조건이다. 융자에서 깨질 염려도 없고, 2-3주 안에 클로징을 할 수 있어 이를 선호한다. 그러나 현찰로 산다고 오퍼를 낼 때 그 현찰이 어디에 있다는 증명서 (Proof of Fund) 를 요구한다.
중국 등 아시아 국가들이 외화 반출 규제를 강화하면서 자국으로부터 송금을 못 받아 계약이 깨지는 경우가 허다하다. 그래서 셀러들은 집 매입을 위한 현찰이 예치된 미국내 은행 잔고 증명을 요구한다.
매입자가 미국에 들어와 은행 계좌를 오픈한 후 송금 하는 방법, 또는 에스크로로 직접 송금하는 방법이 있다.
모기지 융자( Mortgage):
미국에선 대부분 모기지 융자를 받아 집을 산다. 이 경우 본인의 크레딧 점수, 인컴, 재산 명세서 등을 요구한다. 그런데 한국인으로서 미국에 크레딧이 없고, 인컴이 없어도 집을 살 수 있는 방법이 있다. 외국인들을 위한 모기지 프로그램(Foreign National Loan)을 운영하는 은행들이 다수 있다. 요즘 이런 은행들은 25% 만 다운페이( Down pay) 해도 300만 달러까지 융자를 해 준다. 단 이자는 일반인들보다 1 % 정도 높게 책정 된다.
미국내 한국계 은행 통한 융자:
미국에 나와 있는 일부 한국계 은행들이 한국내 부동산을 담보로 미국 부동산 매입을 위한 융자를 해 주고 있다. (우리 아메리카, 신한 아메리카)
다운 페이먼트를 미국으로 송금할 경우, 미국내 은행에 2개월간 예치 돼 있어야 다운 페이먼트로 간주한다.