• Escrow: 에스크로는 셀러쪽도 아니고 바이어쪽도 아닌,  제3의 중립기관으로 부동산이나 사업체 매매에 관련된 제반업무를 취급한다.
    집 사기위한 준비

    • 크레딧 점수 점검하기:
        • – 크레딧 점수가 좋지 않으면  (650 미만)모기지 이자율이 높아 월페이먼트가 많아지고,  융자가 나오지 않을 수도 있다.
        – 크레딧 카드는 3개 정도 유지 (은행, 백화점, 개스)
        – 크레딧 카드 사용 한도액의 50%이하로만 사용
    • 부채 상환:  자동차,  학생 융자금 등 월 페이먼트 줄이기
    • 다운 페이먼트( Down payment) 마련: 외부서 유입되는 금액은 2개월전에 처리 토록
    • 은행 어카운트 관리:
        • – 융자 신청시 2개월치  Bank Statement 를 요구한다.
        – 2천불 이상의 현금 이동을 하지 않도록
        – 자영업자는 비즈니스와 개인 은행 계좌를 분리 관리한다.
    • 융자 상담:
        • – 본인의 상황을 융자 에이전트에게 자세히 설명해 융자에 필요한 각종 서류를 미리 준비 한다. (401k, 사망 진단서, 이혼서류, 양육비 지급 서류 등 )
        – 한국서 돈을 가져와야 하는 경우, 송금 받는 방법에 대해 지시 받는다.  (Gift Letter 준비)
    • 은행에서 사전 융자 승인서( Pre-approval letter) 받아둔다
        • – 2년치 세금보고
        – Paystub (월급 명세서)
        – Bank Statement
        – Credit score
        – DTI (Debt to Income ratio): 45%  미만
    • 융자 진행시 유의점
        • – 가능한 크레딧 카드 사용을 자제한다.
        – 자동차나 비싼 가구를 사지 않는다.
        – 직장이나 비즈니스를 바꾸지 않는다.

     
    에이전트 선택

    • 시애틀에 얼마나 살았는지? 부동산 경력이 얼마나 됐는지 확인
    • 집을 몇 채나 매매 했는지?
    • 집을 사고자 하는 동네에 대해 정보를 많이 갖고 있는지?
    • 집 매매 서류 및 과정을 정확하게 설명해 줄 수 있는 에이전트인지?
    • 항상 연락이 잘 되는 에이전트인지?
    • Zillow Review 확인

     
    집 선택할 때 주의할 점

    • 집 자체 보다는 동네 선정이 더 중요 (학군, 범죄율, 교통편)
    • 집을 볼 때:  Foundation, Roof, Siding, Furnace, Water heater, 마당의 물 빠짐 확인
    • 콘도나 타운하우스는  Rental Cap, Home Owner Due (HOD), Special Assessment 확인
    • Rental Cap:  총 50개 유닛 중  Rental Cap 이 20%이면 10개 유닛만 렌트를 줄수 있고 나머지는  waiting list으로 기다려야 한다.
    • HOD:  water/sewer 가 포함됐는지 확인한다.   HOD 가 너무 높으면 융자가 안 나올수도 있고 나중에 팔기도 힘들어 진다.
    • Special assessment: 단지내 각종 공사로 각 유닛당 배당되는 금액 (지붕/사이딩/창문 등)

     
    집 매입 과정

    1. Offer 를 넣는다 ( Pre-approval letter 첨부):
      • Pre-approval  letter 첨부
      • 다음 3 가지 조건조항 삽입해 오퍼 작성:

        • – Inspection Contingency: Offer를  내고,  가격 합의가 된 (Mutual Accept) 후 Inspection period기간(7-10일) 내 인스펙션을 한다. 그리고 이  Inspection Report에 따라 수리 및 교체  요청 항목을 제시한다. 만약 바이어가 제시한 조건을 셀러가 수락하지 않으면  Buyer 는  계약해지와 함께 Earnest Money를 갖고  나올 수 있다.
        – Financing Contingency:   바이어와 셀러가 가격 및 조건 합의(Mutual Accept)한  날짜로 부터 20-30일내 융자가 제대로 진행되고 있는지 확인하는 조건.  만약 바이어의 융자가 잘 진행되고 있지 않는다면 이 기간내  바이어에게 Notice를 줘, 바이어가  융자조건 조항을  해지(waive) 하든지 아니면,  계약을 해지한다는 조건.  만약 계약이 해지되면 바이어가 Earnest Money을 갖고 나갈 수 있다.
        – Title Contingency:  Title이  Marketable 해야 한다.    Property line, Easement,  Lien 등  이 걸려있는지 등을 확인하고  Title 이 Clear 해야 산다는 조건

    2.  Mutual Acceptance ( 매매 계약서 체결 ))
    3.  Earnest Money 를 Escrow 에 디파짓 한다.
    4.  Loan Application ( 융자 신청) –>  Mutual Accept후 5일내 –> 5일후  lender Appraisal( 융자은행이 집 감정)
    5.  Inspection ( MA 후 7-10일내): 7-10일내  Inspection을 하고  셀러한테 수리 요청을 한다
    6. Title Review ( 타이틀 리포트 받은 후 5일내 이의신청)
    7. Home Insurance  (주택 보험 가입): 자동차 보험과 묶어서 가입하면 저렴
    8. Walk Through ( Closing 하기  5일전에 집의 상태 재확인)
    9. Closing  서류 확인:  Closing Settlement
    10. Closing  Signing: closing 1-2일전에 Escrow office 에 가서  Closing 서류에 싸인을 한다. 잔금을 Cashier’s Check으로 가져 오거나 Escrow account 로 송금한다.  (Wire Instruction) 
    11. Closing Date:  에스크로가  카운티로 소유권 이전 서류를 보내면 recording Number 가 나온다.  
    12. 오후 4-5시경 카운티서  recording number 가 나오면 Closing 완료:              리스팅 에이전트한테 집 열쇠를 받는다.
    13. 클로징 당일 오후 9시까지는  Seller가 집에 대한 소유권.

     
    집 매입 후 해야 할 일

    •  Utility 회사에  전화해 account 를 오픈한다.  
      Electric/ Gas/ Water/ Sewer/ Garbage/ Cable
    • 안전상  집 열쇠와  Garage Door Pad의 번호를 교체한다.
    • HOA (Home Owner Association)에 입주했다는 통보

     
    집 매입시 소요되는 비용  Closing Cost for Buyer  ( 3% )

    < 에스크로와 타이틀 보험비용 >
    • Escrow Fee( 에스크로 비용 )
    • Title Insurance Premiums (타이틀 보험비)
    • Recording Fee(등기료)
    • Wire Fee(전신 비용)
    < 에스크로를 통한 선납 비용 >
    • Prepaid Interest (웰 페이먼트에 대한 선이자)
    • Fire Insurance (화재 보험- I yr, 주택가의 0.5% / 연)
    • Property Tax (재산세, 연 1%)
    < 융자시 비용 >
    • Processing Fee (서류 수속비)
    • Underwriting Fee(융자심사비)
    • Credit Report Fee (크레딧 리포트)
    • Appraisal Fee(주택 감정비)
    • Tax Service Fee (세금 서비스 비용)
    • Flood Certification Fee (홍수지역 여부 비용)
    < 기타 >
    • Home Inspection fee:
    • Resale Certification
    • HOA Transfer fee
    • HOA Questionnaire fee

    Timeline for buying house

시애틀 한인 부동산 에이전트 – 김현숙