집을 팔고 이사갈 집 마련 계획
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- 집을 팔고 다른 집을 사려 할 때: ‘내 집이 팔려야 이 집을 살 수 있다’ 는 컨틴전트 오퍼 내야 ( Contingent Offer), 융자도 미리 준비
리스팅 에이전트 선택
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- 3명의 에이전트를 인터뷰해 적절한 에이전트를 선택한다.
- 같은 지역에서 집을 팔아 본 경험이 있는 에이전트 선택
- 리스팅 가격을 너무 높게 제시한 에이전트는 주의 ( CMA 비교: Comparable Market Analyses)
- 커미션 보다는 에이전트의 마케팅 플랜에 중점
- 집은 자신의 큰 재산. 가족이나 친지라고 무조건 에이전트로 정하지 말고 제대로 잘 처리해 줄 수 있는 에이전트를 골라야
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리스팅 가격 정하기
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- 리스팅 가격은 주변에서 지난 3개월 내 팔린 집들의 평균 가격을 계산해 정한다.
- CMA: Comparable Marketing Analysis) : 비슷한 건축 연도/ 사이즈를 기준으로 계산한 것
- CMA 에 나온 수치에다 집의 관리 상태/ 주변의 매물 개수 등을 가감해 정한다.
- 바이어가 깎고 들어올 것을 감안해 2-3만불씩 올려 놓으면 바이어들의 눈길을 끌지 못한다.
- 복수 오퍼 작전: 평균가격 보다 약간 싸게 내 놓아 바이어의 관심을 유도해 바이어들끼리 경쟁을 붙여 파는 방법
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리스팅 올릴 준비
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- 지붕/ Gutter(홈통)/ Siding (외벽)/Furnace/ Water Heater 등을 점검한다.
- 수도꼭지 등 수리 할 것들을 손본다.
- Yard를 정비한다. (Moss 제거, Bark 깔기)- 1-2개월 전부터
- 욕실/싱크대 Caulking
- 전구/ Smoke alarm / Co Detector등을 확인한다.
- 집안의 작은 물건들은 박스에 넣어 가라지에 쌓아둔다
- 필요없는 가구도 가라지로 옮긴다.
- Cleaning
- Staging
- Photo
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MLS, Zillow, Redfin 에 올려진 내 집 리스팅 확인
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- 리스팅 에이전트에게 MLS, Zillow, Redfin 에 올라간 리스팅을 email로 보내 달라고 요청한후 내용을 확인한다.
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Showing/ Open house
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- 바이어가 집을 보러 올 때는 집을 비워준다.
- 집 정리정돈을 잘 해 둔다
- 커튼이나 블라인드는 열어둔다.
- 냄새를 제거한다. (하루에 한시간씩 환기, 식초물 끓이기)
- 개나 고양이 사용 도구를 치운다.
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2 주 지나면 빠른 가격 조정 리스팅이 올라간지 10일내 10명의 에이전트가 바이어에게 이 집을 보여주지 않았다면 가격이 높다든지, 아니면 다른 문제점이 있는 것이다. 이때 빨리 문제점을 파악하고 가격이 다른 매물에 비해 높다면 빨리 가격 조정을 한다.
집 팔때 드는 비용: Closing Cost for Seller (8-9% )
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- Agent Commission : 6%
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3% –> Listing Company, Listing Agent
3% –> Buyer Agent company, Buyer Agent Agent
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- Capital gain tax (양도소득세): 판매가격 – 매입 가격- 비용= 양도 소득
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– 부부 동시 세금보고시 (영주권자 이상): 50만불까지 면제
– 단, 지난 5년중 2년간 집주인이 판매한 집에 거주해야 한다.
-판매 당시 주인이 Primary House 로 이 집에 거주하고 있어야
-지난 2년간 다른 부동산 판매로 양도 소득세 공제혜택을 받지 않아야
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- FIRTA Withholding Tax: 세금 보고상 미국 거주자 (Permanent Resident)가 아닌경우, 집 판매액의 10%를 IRS에서 holding 한다. 집 가격이 $100만불 이상인 경우는 $15% Holding)
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Timeline for Selling/ Buying house
집 팔고 나서 (After Closing) 해야 할 일
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- 은행 계좌에 집 판 대금 입금됐나 확인
- 전기/개스/수도/쓰레기 등 유틸리티 어카운트 취소
- 주택 보험 취소
- Forwarding mailing address (www. USPS.com )